La Responsabilité des constructeurs face aux études de sol

Responsabilité Constructeurs Étude de sol

La Responsabilité des constructeurs vis à vis des études de sol reste encore floue pour la plupart des acquéreurs. Faisant suite à notre article sur l’obligation (ou pas) de réaliser une étude de sol préalable à tout projet, nous revenons sur ce sujet dans le cadre des constructions en général, que ce soit pour la construction d’une maison individuelle, ou tous types d’habitations (villas, immeubles…), ou encore de construction de locaux professionnels.

En effet, la pratique est commune de la part des CMI (Constructeurs de Maisons Individuelles) quand il s’agit de l’offre et du devis : l’étude de sol n’est pas forcement incluse à l’offre globale, et devient une interrogation pour l’acheteur quant à la sécurité de son bien, et/ou d’un devis qui peut augmenter parce que certains éléments (fondations adaptées,…) ne sont pas pris en compte ou de façon aléatoire.

Le Groupe SAE travaille déjà avec de nombreux constructeurs qui ne font pas l’impasse et réalisent systématiquement une étude de sol avant construction. Ce n’est malheureusement pas le cas de tous : explications de l’importance de cette étude de sol et/ou des conséquences si votre constructeur ne l’impose pas.

L’absence d’étude de sol…

Cela peut être un véritable problème avec parfois de lourdes conséquences (voir photo ci-contre). Pour le maître d’ouvrage (qui peut être vous), pour l’assureur, ou encore simplement pour le constructeur concerné, l’absence d’etude de sol peut occasionner de nombreux désordres. Et il est toujours plus facile (et moins onéreux) de prévoir les adaptations avant la construction, plutôt qu’après !

L’étude de sol permet :

• De s’assurer de la bonne portance du sol pour le projet à venir
• D’adapter les fondations d’un projet au type de sol rencontré
• De rassurer les constructeurs et les maîtres d’ouvrage sur leur projet
• De construire en toute sérénité
• Dans certains cas, de déceler des aléas présents sur la parcelle (zone de décharge masquée, karst, gypse, argilosité importante, …) et d’apporter les parades à ces aléas.

Les fondations sont la base d’un projet sur lesquelles il est difficile de revenir après réalisation. Il est donc indispensable de bien prévoir cette base dès le départ par une étude de sol.

Pourquoi le constructeur choisit de ne pas faire d’étude de sol ?

Il s’agit bien souvent d’un problème économique principalement. Parfois, en concurrence avec d’autres confrères, cette économie se dévoile directement sur le devis global de votre construction, et par ces temps de « crise » où chacun essaye de négocier le tarif de son achat en général, ces quelques euros de moins vous ferons peut être accepter un devis moins cher. Ce devis dans lequel aucune protection préalable, ou anticipation sur les problèmes pouvant être rencontrés lors de la réalisation n’ont été chiffrés.

Les pratiques semblent s’être aggravées depuis quelques années, certains constructeurs cherchant ainsi à échapper à cette prise en charge de surcoûts liés à l’étude de sol préalable. Le refus de la garantie de livraison vient s’ajouter à cette impasse sur l’étude de sol préalable avant construction, permettant ainsi à certains de faire jouer la condition suspensive pour se libérer d’un contrat, lorsqu’ils estiment que l’équilibre économique est remis en cause.

Problèmes des travaux d’adaptation au sol…

Le constructeur ne peut demander aux maitres d’ouvrage d’autres sommes que celles prévues au contrat, mais il peut demander aux lotisseurs le remboursement des frais d’études de sol… En conséquence, même si l’étude de sol est à la fois coûteuse et difficile en pratique, elle est de facto quasi indispensable pour l’acheteur. Les contrats de construction de maisons individuelles comportent généralement des prix forfaitaires et définitifs. Sont alors pris en compte les travaux d’adaptation au sol, indispensables à l’implantation de l’habitation (que ce soit une maison, une villa, un immeuble…) incluant ainsi les frais d’études sur le terrain pour l’implantation du bâtiment. Mais alors comment faire une adaptation au sol sans étude de sol ? Un constructeur n’est pas un géotechnicien ni un géologue  même s’ils vous disent avoir l’habitude des sols !

Certains constructeurs porteront dans la description du devis des mentions particulières telles que :

« Nos prix s’entendent dans le cadre d’un « terrain normal », sans rochers ou autres problèmes nécessitant l’emploi d’un brise roche, d’explosifs, de frais de stabilisation… ». Peuvent être intégré (généralement sous forme de petits astérisques (*) bien isolés), divers suppléments pour fouilles spéciales en fonction de la nature du terrain.

Généralement, ne pouvant être chiffré qu’après décaissement, c’est après signature que vous vous retrouvez avec les surcoûts non prévus au devis initial. Si ces derniers représentent un coup astronomique, vous vous retrouver parfois dans l’obligation d’abandonner votre projet, en perdant bien souvent au passage le premier acompte versé au constructeur… alors qu’une étude de sol aurait pu déceler le problème avant la signature, évitant ainsi au maître d’ouvrage une déconvenue, et au constructeur bien souvent un procès !

Pourquoi, alors, ne pas rendre les études des sols obligatoires ?

Rendre l’étude de sol obligatoire permettrait, en effet, sans doute, d’éviter la majeure partie des problèmes rencontrés lors de la construction, mais également les problèmes en aval, telles que les fissures, l’affaissement de terrain, etc… voir également notre article « les études de sol pour quoi faire ».

Le coût de l’étude étant le frein majeur, même si ce dernier ne représente qu’une infime partie du montant global (plus ou moins 0,8%), il semble difficile dans le contexte économique actuel, d’imposer aujourd’hui aux constructeurs une augmentation du prix sur leurs devis eu égard à la concurrence qui règne dans l’ensemble du milieu de la construction et du BTP en général.

De plus, l’étude de sol ne peut être efficace que si l’implantation exacte de la maison est connue, et si la nature du projet est connue, que ce soit au niveau des matériaux, de la hauteur de la construction, des dimensions en général…

De nombreuses questions viennent également gêner cette obligation :

• Pour l’acquéreur et en fonction du terrain : doit-on faire une simple étude de sol ou des sondages encore plus précis ?
• Qui prend cette étude à sa charge : l’acquéreur, le maître d’ouvrage professionnel (ou non), le constructeur… ou encore l’architecte en amont du projet ? Qui doit la fournir, sachant qu’elle peut occasionner des surcoûts pouvant freiner le projet.
• Pour autant, il faudra régler cette étude de sol au bureau d’étude qui l’aura réalisé même si le projet « tombe à l’eau » ? Voilà pourquoi aujourd’hui elle n’est toujours pas obligatoire de partout mais seulement vivement conseillée dans certains cas.

Quel est l’objectif d’une etude de sol sur site ?

L’objectif d’une étude de sol d’avant projet de construction (anciennement étude géotechnique G12, désormais G1 PGC ou G2 AVP selon la nouvelle norme NF P 94-500, voir notre article dédié) est de définir les contraintes, les portances admissibles du sol et sous sol de votre terrain. Ces résultats d’étude de sol se traduisent avec un rapport de mission d’étude géotechnique, où est précisée la faisabilité technique des fondations, des terrassements de votre projet de construction et d’habitation. Ce rapport vous précisera le terrain d’assise (la profondeur d’ancrage) des fondations de votre maison, qui devront être respectées scrupuleusement par votre constructeur.

PENSEZ A DEMANDER UNE ETUDE DE SOL A VOTRE CONSTRUCTEUR !

L’étude de sol est donc vivement conseillée, même si votre constructeur souhaite faire l’impasse financière sur le sujet. Une assurance dommages ouvrage (DO) est généralement également conseillée (voir imposée) par vos financiers et autres assureurs, qui peuvent également de leur coté imposer cette étude de sol pour votre projet…

Prix d’une étude de sol avant construction, devis ou Rendez-vous : Consultez-nous

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Article : Responsabilité Constructeurs étude de sol
Une Information du Groupe SAE.

Sources exploitées pour la rédaction de cet article, fournissant également des informations complémentaires :

www.anil.org “ETUDE – CONTRATS DE CONSTRUCTION : ENQUETE AUPRES DES ADIL” 

www.maf.fr “Responsabilités et assurances des architectes et de leurs partenaires”

www.auditassur.fr “Etude de sol G12 Mission et étapes pour une étude du sol de votre maison”